經(jīng)過短暫的供應(yīng)“斷檔期”后，“金九”期間，北京一批新房項目正在火速進(jìn)場。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，9月剛剛過半，已有13個項目對外公示預(yù)售許可信息，相較于過往幾個月份，開發(fā)商的推盤速度明顯加快。而在新、老項目集中加推之際，還有更多的項目相繼曝光案名、開放樣板間并同步啟動蓄客，意欲盡快加入“金九銀十”營銷及去化大戰(zhàn)。面對“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，顯然，布局京城的一眾開發(fā)商們已經(jīng)逐漸進(jìn)入“搶收金九”的戰(zhàn)備狀態(tài)。
拿證提速
據(jù)北京商報記者梳理，9月截至16日，已有13個項目對外公示預(yù)售許可信息，具體包括：保利·錦上中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐、金融街武夷·融御、萬科城市之光·東望、金茂北京國際社區(qū)、中建宸廬、合生·金茂東叁金茂府、景澤園等。從最新獲批預(yù)售的項目來看，涉及朝陽、豐臺、房山、通州、順義、懷柔等多個區(qū)域。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年6月共有11個新房項目獲得預(yù)售許可，7月及8月分別有8個和9個項目獲批預(yù)售。從新盤取證數(shù)量來看，9月以來，開發(fā)商的推盤速度已經(jīng)明顯加快，不僅半月取證項目幾乎超過了過往幾個月的月度數(shù)值，單日拿證項目最高也達(dá)到了3個。
如，9月13日，北京市住建委網(wǎng)站公示了3個項目的預(yù)售許可信息，分別為保利·錦上、中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐，三個項目共計批準(zhǔn)入市1859套房源;在9月7日，金融街武夷·融御、萬科城市之光·東望、金茂北京國際社區(qū)三個項目也獲批預(yù)售，合計批準(zhǔn)入市1708套房源。
“9月以來，開發(fā)商確實(shí)明顯提速推盤。一方面，今年5月首批集中供地的地塊陸續(xù)上市;另一方面，此前一些老項目也在陸續(xù)推出后期的一些貨量。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者表示，進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”營銷旺季，布局京城、手有存貨的開發(fā)商開始籌謀起“金九”搶收。
據(jù)北京商報記者梳理，在9月獲批預(yù)售的新房項目中，新盤、老盤大概各占一半。今年“金九”期間，新、老在售項目均包含在內(nèi)，預(yù)計北京將有近20個項目同臺“攬客”。
“搶收”的考量
“今年受集中供地影響，北京在土地供應(yīng)方面存在一段時間的‘斷檔期’，期間產(chǎn)生了一個‘空窗’，由此也造成了新盤上市的‘空窗期’。進(jìn)入‘金九’以來，不管是新盤啟動還是老盤加推，都希望借助這段時間的窗口期，實(shí)現(xiàn)更好的去化表現(xiàn)。”郭毅直言，和往年一樣，開發(fā)商在“金九”期間快速入市，就是為了在“金九銀十”開端沖刺業(yè)績。
貝殼研究院高級分析師潘浩也指出，目前全國樓市正進(jìn)入“高位回調(diào)階段”。企業(yè)融資端持續(xù)承壓，在償債、拿地等多方面均需要現(xiàn)金流支撐。因此，面對傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，房企為應(yīng)對市場不確定性、確保年度銷售任務(wù)達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼，將加大營銷及推盤力度。
越來越多的項目也開始進(jìn)入“入市銷售倒計時”。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年5月北京啟動首批次集中供地、出讓30宗地塊以來，已有24個項目先后曝光案名，不少項目也在“金九”前后流出戶型資料，并陸續(xù)開放售樓處。記者于9月15日獲悉，朝陽壹號、朝陽一墅等項目的售樓處及樣板間將在19日、20日正式開放。在業(yè)內(nèi)人士看來，伴隨著這部分項目相繼入市，今年北京加入“金九銀十”營銷大戰(zhàn)的項目陣容有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
當(dāng)下，開盤加推、大促去化，顯然已經(jīng)成為開發(fā)商的銷售共識。尤其是在限制售價、配建公租房、配建國際人才社區(qū)、政府持有產(chǎn)權(quán)、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等多重因素影響下，業(yè)內(nèi)更是普遍認(rèn)為，房企在京利潤空間已被大為壓縮，對于布局京城的開發(fā)商而言，把握好每一個銷售節(jié)點(diǎn)、做好銷售的提前排布都至關(guān)重要。據(jù)悉，北京首批集中供地呈現(xiàn)低溢價、“個性化”調(diào)控等特點(diǎn)，從成交溢價率來看，30宗宅地整體溢價率為6.4%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點(diǎn)。
9月只是北京市場的第一個供應(yīng)高峰，更多房源供應(yīng)還在后面。據(jù)幸福里研究院預(yù)測，接下來，首批集中供地項目還有24個將在10月、11月陸續(xù)開盤。此外，10月中旬，北京第二批集中供地即將出讓，43宗地塊等待入市。在幸福里研究院分析師路巖看來，新房放量供應(yīng)將利好購房者，選擇性增多，且不排除項目有優(yōu)惠釋放。但對項目而言，供應(yīng)量大的區(qū)域，必然會短兵相接。
信貸收緊“金九”或成色不足
盡管1-8月北京新建住宅成交量創(chuàng)下了最近八年來的最高紀(jì)錄，達(dá)到了42724套，不過也有分析人士基于當(dāng)前市場的下行態(tài)勢，對今年“金九”的成色并不看好。
“在房貸收緊、嚴(yán)堵‘假離婚’買房、二手房市場下行等因素疊加影響下，‘金九銀十’的成色大概率上會不足。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說道。
張大偉向北京商報記者表示，房地產(chǎn)市場的核心是信貸，信貸收緊已從華東、華南逐漸影響到華北，北京當(dāng)下二手房放款周期也普遍在3個月以上。二手房交易放緩影響資金、購房資格，置換型購房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地項目已井噴供應(yīng)，市場已從上半年的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供大于求”。
路巖也認(rèn)為，近幾年樓市傳統(tǒng)“金九銀十”概念正在弱化，開發(fā)商集中供應(yīng)、區(qū)域去化壓力加大之外，樓市整體調(diào)控也在趨緊，預(yù)計北京樓市不會過度升溫。
“隨著首批供地項目陸續(xù)入市，后續(xù)能看到一些熱銷盤出現(xiàn)，或?qū)颖本┙衲晁募径瘸山涣砍霈F(xiàn)‘翹尾’局面。但基于區(qū)域供應(yīng)的增加、競品項目的出現(xiàn)，預(yù)計北京樓市成交分化也將相對明顯。”郭毅說道。
談及“金九”銷售層面可能存在的壓力，郭毅認(rèn)為，同一區(qū)域內(nèi)的競品之間競爭或?qū)⒓觿。@將反過來倒推市場、倒推開發(fā)商去更加精細(xì)地了解客戶需求，為購房者提供真正滿足全家庭生活需求的產(chǎn)品。
據(jù)悉，在北京首批供應(yīng)的30宗土地中，朝陽區(qū)占到了10宗;根據(jù)北京第二批次的供地掛牌信息，在擬出讓的43宗土地中，朝陽區(qū)也是供應(yīng)數(shù)量最多的區(qū)域，掛牌土地數(shù)量為11宗，分別位于十八里店、管莊、王四營和孫河鄉(xiāng)前葦溝。在郭毅看來，未來一段時間，伴隨著更多新地塊的加快入市，朝陽區(qū)將成為購房者的一大熱門置業(yè)板塊。
“朝陽在最近五到八年左右時間里，供地量非常少，只有個位數(shù)新盤入市。疊加首批供應(yīng)土地及正在路上的第二批次掛牌地塊，朝陽區(qū)蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級需求，有望被進(jìn)一步激活。”郭毅說道。( 盧揚(yáng))
